物业公司全套管理制度（物业公司全套管理制度清单）
物业公司全套管理制度
目 录
物业公司管理制度
物业公司办公制度
物业公司员工守则
物业公司廉洁制度
物业公司工作人员职业道德规范
物业公司员工培训制度
物业公司回访巡视制度
物业公司接待来访投诉工作制度
物业公司财务核算制度
物业公司档案资料管理制度
物业公司对外服务工作管理制度
物业公司有偿服务收费制度
物业公司值班室工作制度
物业公司事务管理部工作制度
物业公司社区文化部工作制度
物业公司工程维修部工作制度
物业公司园林绿化部工作制度
物业公司卫生保洁工作制度
物业公司保安部工作制度
物业公司保安人员工作制度
物业公司保安队治安执勤制度
物业公司水、电机械设备维修、保养制度
物业公司器械设备管理制度
物业公司管理制度
一、物业公司是营区（小区）的物业管理机构，在市、区物业管理部门的具体指导下，依据市有关物业管理政策、法规，对小区的房屋、公共设施 、居住环境 、治安 、卫生、停车场 、电梯 、二次供水等行使管理权 。
二 、根据市政府有关文件精神，结合小区的实际情况 ，制订小区管理细则并适时修订 ，广泛向业主 、住户宣传 ，认真抓好各项措施的落实，实行"依法 、文明、民主、高效"的管理。
三 、负责小区房屋和公共配套设施的维修和养护：
1、定期清理雨、污水检查井及管道、化粪池 ；
2 、定期粉刷房屋外墙、检修或大修面及水电设施等 ，按规定向业主、住户分摊费用 ；
3、维护公共场所照明及消防设施，保持其功能良好 ；
4、维护公共环境，做好绿化管理养护工作。
四、力所能及地建设完善康乐设施，丰富居民的文化生活 。
五、加强对小区停车场的综合管理。
六、加强对小区清洁卫生的全面管理 。
七、做好对小区停车场的综合管理。
八 、做好对高层电梯使用、维护及二次供水的管理工作 。
九、配合派出所做好小区暂住人口及小区"三防"管理工作 。
十、管理小区内的商业服务网点。
十一、加强对小区的日常巡视 ，征求业主、住户意见，宣传物业管理法规等。
十二、按市物价局颁布的标准，及时向业主、租赁人员收取物业服务费；对逾期交款者，可每天处以应交款额3%的滞纳金；对三次书面通知仍拒交款者，可采取停水停电等惩罚性措施。一般情况下，禁止采用此种工作方式，多采取上门服务等方式 。
十三、认真查处业主、住户违章及管理人员不正当行为，并及时予以纠正，对严重者按章处罚。
十四、热情接待业主、住户来访及投诉，为业主、住户排忧解难。
十五、每年3月为"爱公司、做贡献"月，4月为"军事化训练月"，7月为"安全防事故"月，9月为"文明服务"月，11月为"团结交心"月，12月为"技术比武"月 ，春节为"文化娱乐活动"月 。
物业公司办公制度
为加强管理、严肃纪律、提高效益，创一流服务质量，特制定以下制度 。
一、上班纪律：严格遵守上下班规定纪律 ，不迟到 、早退 。
二、坚守工作岗位，必须按质 、按量达到公司要求 ，履行各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，公司有权作辞退处理。
三、请假：必须要有请假条，写明事由、由主管批准 ，两天以上由公司经理批准。
四、公司的工具 、设备未经同意，不准外借 。
五、上班时间内，必须坚守在自己的工作岗位。
六 、上班时间不得看报闲聊，不得用通讯设备聊天；有多余时间应努力学习业务知识。
七 、不得擅自在小区从事本职工作以外的有偿劳务。
八 、严禁向业主、住户索取财物，禁止吃、拿等不良行为 。
九、热情 、周到 、主动、高效服务住户 ，依据法规严格妥善处理各种矛盾 ，决不可粗暴、冷漠。
十、如不能按以上条款遵守和执行者，公司有权扣月奖或辞退。
十一 、上班时必须穿工作服 、佩带工作证 ，以便接受住户监督。
物业公司员工守则
一 、物业公司全体人员地上班工作时间内，必须保持制服整齐清洁 、仪表端庄、精神饱满 。
二、对待业主 、住户、访客、同事和各阶层人士 ，均应以礼相待，保持彼此间良好关系 。
三 、必须严格按时上 、下班（交接班） ，不得无故迟到 、早退。遇有特殊情况需请假时 ，管理人员应事先取得公司经理同意 。
四、管理人员不得在当值时间内为个别业主、住户做职责范围以外的对私服务的工作。
五、公司经理必须严格执行上级各项指示 ，定期召开各级员工会议。员工必须服从公司工作调配及岗位编排 。
六、不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。
七、不得假借公司名誉或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。
八 、不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、小费 。
九 、所有公物不得用于私人方面 ，不得故意损坏公司财物，公物如有损坏，须负责赔偿。
十、台风袭击或其它突发事件期间，各员工必须依时当值，坚守岗位，并按公司指令进行防范、抢救工作 。
十一、必须严格遵守和执行公司发出的一切通知，按章办事。
物业公司廉洁制度
为加强物业公司精神文明建设，体现廉政高效，更好地服务业主、住户 、搞好各项管理工作，特制订本制度 。
一、认真学习党的经济建设理论和党、政府有关政策 ，坚持四项基本原则，热爱本职工作，不断探索，不断提高管理水平。
二、坚持"依法管理，住户至上 ，文明礼貌，服务第一"的行为准则 ，牢固地树立全心全意为业主、住户服务的思想。在工作中坚持原则 ，秉公办事，自觉抵制不正之风，严守法纪 ，不以权谋私，不得乱收费 ，不得收费不开收据 ，不得在值班时间干私活，不得贪赃枉法，不得敲诈勒索，不得索取和受贿赂、好处，不得徇私情。
三、建立和执行各项规章制度，完善办事程序，严格执行岗位责任制度，明确分工，各司其职，团结协作 ，互相配合，互相监督，完成本职工作 ，保证职责范围的工作达标，使小区各项管理工作制度化、法制化 。
四 、认真、热情地处理业主 、住户来信、来访，积极为他们排忧解难，对业主 、住户的投诉 、批评、建议，要及时进行调查处理，做到事事有着落、件件有回音。
五 、树立时效观念 ，提高工作效率 ，工作中做到不推诿、不扯皮、自觉接受业主 、住户监督。
六 、坚持"取之于民，用之于民" 、"收支两条线"的物业费收支和管理原则，不违反财经制度，定期向业主委员会和业主 、住户公开物业费财务帐目 ，接受监督。
七、认真落实廉洁制度 ，使精神文明扎根小区，严格做到"八要八不准"：
要廉洁奉公，不准假公济私；
要反腐倡廉 ，不准贪污腐化 ；
要实事求是，不准欺上瞒下 ；
要专款专用 ，不准弄虚作假 ；
要质量第一，不准敷衍了事 ；
要主动热情 ，不准刁难住户 ；
要服务周到 ，不准拖拉推诿 ；
要团结合作 ，不准各行其是 。
物业公司工作人员职业道德规范
"依法管理 ，住户至上，文明礼貌，服务第一"这是我们管理人员的行为准则 。
一 、热爱本职工作
1、要确立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作 。
2 、要刻苦学习钻研管理工作的知识与技能。一个管理人员既要有做好管理工作的愿望，又要有过硬的服务本领，才能做好管理工作。
3、以主人翁的态度做好工作 ，刻苦钻研管理工作的艺术和技巧。待业主（住户）如同亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。
二、文明管理
总的要求：一是执行政策；二是礼貌待客，有问必答，热情服务；三是环境干净，卫生 、整洁；四是制度健全，纪律严明、科学管理 。
具体要求 ：
1 、仪态端庄。衣着打扮和气质风度端庄 、整洁 ，给业主 、住户美的感受，使人感到亲切 。
2、语言谦逊 。在接待顾客过程中 ，语言要力求文雅、谦恭、准确，务必做到"四个不讲"和"三个不能"，即"不讲低级庸俗的口头语，不讲不三不四的脏话，不讲讽刺挖苦话 ，不讲与管理无关的闲话；"不能取笑别人，不能训斥人，不能报复人" 。
3、主动热情。在接待业主、住户过程中做到"三个一样" ：对待生人熟人一样、大人小孩一样、忙时闲时一样，为业主(住户)提供各种方便。
4、优质服务 。要有负责的服务态度，就是对业主、住户负责，为业主 、住户着想，不要把业主(住户)看成是有求于我，凭我高兴爱怎么管就怎么管。
三、诚信无欺是我们每个管理人员应有的作风 ，也是我们管理工作职业道德的一个重要内容，就是说，要忠诚老实 ，实事求是 ，言而有信 ，严守信用。
四、注意效益：
既要获得最大的社会效益 ，又要获得最好的经济效益。
1、注意社会效益：主要做好以下几项工作，一是努力建设社会主义精神文明，要立足社会，服务社会，为社会的发展作贡献；二是提高服务质量，维护业主、住户利益 ，保证机电设备的正常运行，水电的正常供给；三是搞好清洁卫生、庭院绿化 ，为小区创造宁静、舒适的生活环境 ；四是加强防范措施 ，确保业主、住户人身财物安全。做好防火、防盗和防止坏人坏事的四防工作，保护国家财产和业主 、住户和身财产的安全。
2、提高经济效益 ：首先要强化管理，建立健全工作人员岗位责任制 ，经理任期目标责任制 、财务制度、奖惩制度以及其他内部管理制度；二是提高工作效益，充分发挥自己的能动性 ，把管理工作与经济利益联系起来；三是开展"双增双节"活动。
物业公司员工培训制度
为不断提高管理水平，确保本小区成为全国优秀物业管理小区 ，特制订本制度。
一 、采取平时业务学习与定期业务培训相结合的办法 ，不断提高管理人员的文化素质、业务素质和工作水平，并在一年内实现全部持证上岗。
二、公司各部门结合自身业务工作，每周安排一定时间集体学习有关文件、报刊、书籍。
三 、公司社区文化部负责收集各种有用信息、最新业务法规 、有关管理经验等，供有关部门人员学习。
四、管理人员必须定期接受专业训练，每年至少接受一次 。各部门在第年初应作好安排，在不影响部门工作的同时 ，完成培训计划。
五 、管理人员在业务学习和培训期不能请假、旷课 ，否则以旷工论处。
六 、鼓励管理人员多参加专业培训，经公司同意，培训经束进考试合格者，培训费用公司负担 ，但考试不合格者，公司不承担培训费用，但对考试取得优胜者给予奖励 。
七、公司每年举行两次业务考试和考评 ，经考试 、考评不合格者，可在十天内补考一次；补考不合格者正职停职 ，直到合格为止，临时工辞退 ，不得留用。
物业公司回访巡视制度
为加强物业公司与广大业主（住户）的联系，使公司各项工作置身于业主（住户）监督之中从而集思广益，及时总结经验、教训 ，不断改进管理工作，提高服务质量 ，特制定住户回访制度 。
一 、回访要求
1、物业公司正、副经理把对业主（住户）的回访列入职责范围 ，并落实到每年的工作计划和总结评比中 。
2 、回访时 ，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。
3 、回访中，对业主（住户）的询问 、意见 ，如不能当即答复，应告知预约时间回复。
4 、回访后对反馈的意见、要求建议、投诉 ，要及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题各上级请示解决。对业主（住户）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。回访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。
二、回访时间及形式 ：
1、物业公司的正 、副经理每年登门回访1-2次 ；
2、事务管理部经理按区域范围分工，会同主管领导每月回访1次；
3、每季度召开一次楼长会 ，征求意见 ；
4、利用节日庆祝活动，社区文化活动，公关活动等形式广泛听取住户反映；
5 、有针对性地对业主（住户）作专题主调查 ，听取意见 ；
6 、物业公司投诉信箱、投诉电话，由专人接收，交公司经理及时处理；
7、随时热情接待来访，作好登记 ；
8、每周派两名人员巡视小区，检查公共设施的施工情况，发现问题，登记上报，马上处理；
9 、值班人员对每个维修单电话回访，了解服务情况 ，检查不足，表扬先进。
物业公司接待来访投诉工作制度
为加强公司与业主 、住户的联系，及时为业主 、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度 。
一 、接待来访投诉工作由社区文化部负责 ，社区文化部应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主 、住户投诉有门，信任公司。
二 、任何管理人员在遇到业主 、住户来访投诉时 ，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑 ，不得刁难，不得推诿，不得激发业主、住户情绪 ，并做到对熟人陌生人一个样、对大人小孩一个样 ，忙时闲时一个样。
三、对住户投诉、来访中谈到的问题 ，社区文化部应及时作好记录，须当天进行调查或处理 ，并将处理结果或处理建议汇报公司经理，由经理决定处理办法和责任部门 。
四、责任部门在处理来访 、投诉时 ，要热诚 、主动 、及时，要坚持原则 ，突出服务 。不得推卸责任，为难业主 、住户，或乘机索取好处 、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和公司经理，做到事事有着落 、件件有回音。
五 、全体管理人员应认真负责做好本职工作 ，为业主 、住户提供满意的管理、服务、减少住户的投诉 、批评，将业主、住户的不满消除在投诉之前。
物业公司财务核算制度
财务核算是企业经济核算的重要内容，财务部门应根据公司之特点及内部经营机制，建立财务核算制度，并严格遵照执行 。
一 、按财务核算单位和部门分别建帐核算 ，各账目应分别记录、核算、登帐 、物续完备 、内容真实、数字准确、帐目清楚，以便确切地考核与评定各核算单位和部门的经营状况 。
二、会计帐目应以人民币为记帐单位，经营业务中有外币收支时，应折合人民币记帐，应同时注明当日外汇汇率，并采用借贷复式记帐法 。
三、核算时效应明确，公司及属下各部门收入的经营款项，包括管理费、服务费 、物续费、工程款、销售营业款等 ，以收费的多少定时上缴财务入帐。财务应定出月度核算周期 ：月度和会计报表在月台票终后十天内报出，季度会计报表在季终后十天内报出 。
四、财务核算应规范化 ，会计凭证、会计帐册和会计报表应根据实际发生的经济业务进行登记 ，符合会计制度的规定。收款凭证和付款凭据必须按照发生款项事项内容填制清楚，由出纳要员签章才生效，转帐凭证要由主管会计填制，健全核算程序 ，一切记帐凭证必须经指定的审核人员签章后，才能记帐。
五 、财务会计人员要认真审核各种原始凭证经审核、内容清楚、物续完备 、数字无误的，才可记帐经算。
六、公司财务对一切原始凭证，如支票薄 、现金收据、发货票据 、定额票据由专人保管，动用时由领用人办理领用手续 ，按每用一本或每月结算一次 ，并由主管会计清查、核实，定出核算制度。
七、公司财务以原始凭证、记帐册和报表负责，定期归档妥善保管 ，以务检查，帐簿不得乱擦、挖补 、涂改或用脱色药水消除字迹。
物业公司档案资料管理制度
根据国家档案法和档案管理规定 ，为进一步提高公司档案工作的质量和管理水平，确保档案的完整与安全，更好地为生产、技术、经营管理服务，特制定档案工作制度。
一、专兼职档案人员要热爱档案工作，认真履行工作职责，努力钻研业务，不断提高管理水平，对归档的档案要认真整理加工，做到归档档案完整、系统、准确。
二 、对收到的文书、科技、会计、荣誉 、声像等档案材料 ，应及时进行分类、整理 、排列 、编号、归档和存入电脑 ，做到熟悉库藏，管理科学，查找迅速 。
三、对档案库房的门、窗 、柜、锁要经常检查，适时通风，施放防虫药剂，做好防火 、防盗、防潮、防虫 、防光、防尘和防鼠等工作 。每季度全面检查一次档案保管状况，对破损 、变质的档案及时进行修补复制，确保档案的完整与安全 。
四、档案人员要自觉遵守保密守则 ，未经领导批准 ，不得自行扩大借阅范围，不准擅自向外透露档案内容 。非本室人员档案未经批准不得进入档案库房。
五 、积极实行档案现代化管理，应用计算机检索手段，做到档案管理标准化 、规范化和程序化 。
六 、认真做好档案的收进、保管、统计和移交工作，积极开展档案得用工作，为领导决策提供依据 。实行部分档案开架阅览，为管理工作服务。
七、做好档案文件材料的形成、积累、整理和归档工作的指导 、监督、检查 、考核工作。
八 、会同有关专业部门，在购置重要设备到货时，检查验收文件材料，并及时归档。
九、各部门拍摄的记录公司各项活动的照片、声像材料，必须在活动结束后一周内整理好，注明时间、地点、来宾姓名、活动内容，及时归档，由档案人员验收签署意见后 ，方可报销冲晒等费用。
物业公司对外服务工作管理制度
加强工作对外服务工作的管理，提高服务质量 ，特制定以下制度。
一、思想面貌：细心、周到，要体现物业公司良好的精神面貌 。
二 、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作 ，工作结束后 ，必须及时到公司签到；上班时必须穿工作服佩带工作证 ，以便接受业主、住户监督。
三、服务质量：根据客户的要求，按质 、按量、按时完成 ，以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物 ，杜绝吃、拿等不良物为，一经发现 ，立即作辞退处理 ，情节严重者还要追究法律责任 。
四、请假手续 ：请假手续必须要有请假条并写明事由，由主管批准 ，两天以上由经理批准 。
五 、加班制度：凡业主、住户有特殊情况需要加班，必须先报公司，并经其同意认可。
六、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主 、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。
七 、工作人员如有损坏住户财产 ，视损坏程度 ，扣奖金或照价赔偿 。
八 、凡业主、住户付给服务费一律上缴公司，若私扣服务费，一经发现 ，扣工资或奖金 ，情节严重者作辞退处理 。
九、如违反以上条款者，公司将根据情节重给予月扣除奖或辞退处理。
物业公司有偿服务收费制度
一、公司开展有偿服务活动 ，以提高服务水平 ，便民利民为宗旨 ，不以赢利为目的。
二、收费的原则是保本微利、略有盈余，其收入能保证维持服务机构正常活动 ，在条件许可的情况下添置设备，增强企业发展后劲，提高服务水平档次。
三、做到"服务项目 、收费项目 、服务质量"三公开，自觉接受住户和上级检查。
四、服务人员在收取各项费用时，必须开具统一的一式三联的正式发票收据，严禁收款不开票或开白条，所收款项最迟在次日上缴财务部门，不得挪用。
五、严禁服务人员直接变相索要小费，严格禁收受红包 、礼品 ，否则一经发现严肃处理。
六、公司设立投诉电话和投诉信箱 ，接受居民举报或投诉。
物业公司值班室工作制度
值班室是公司工作的指挥协调中心，协助公司经理指挥协调职能工作，管好财务室、档案室 、前台接待及日常事务工作。具体工作职责如下。
一、实行24小时值班 ，接待业主 、住户投诉，处理电话投诉、住户信箱投诉 ，及时安排职能部门上门为业主、住户提供服务。
二、指挥协调各职能部门工作。深入现场巡逻检查 、考核 、广泛征询部门员工和住户意见 ，完善和提高管理工作。
三、遇有突发事件时 ，值班员行使公司经理职权，由值班室统一指挥、协调部门采取应急措施，控制事态发展，并及时向上级和有关单位通报。
四 、积极组织 、协调公司开展创建"安全文明小区"、"全国优秀物业管理住宅小区"工作及其它评比活动 。
五、充分发挥本部门"计算机辅助管理系统"的管理功能 ，提高公司指挥协调工作和财务管理 、档案管理、人事管理、文件管理的自动化水平 ，逐步达到管理服务工作规范化 、程序化 、标准化 。
六 、积极与属地管理机构和外协服务单位（供电局 、供水所 、有线电视台 、邮政电信局）及其它专业经营服务公司发展良好的业务关系、人际关系。
物业公司事务管理部工作制度
事务管理部是公司承担住宅小区物业规范化管理的职能部门 ，接受公司经理直接领导。具体工作制度如下。
一、管理物业范围包括住宅楼、商业铺面、综合楼、居民文化体育场馆，休闲活动地所，三车保管站和小区内市政设施。
二、严格贯彻执行国家和有关住宅小区开发建设，交接验收和使用管理的法规、政策和物业管理行政主管部门的有关规定及制度 ，（物业管理圈）禁止乱搭乱建，消除各种违章隐患，维护小区整体规划不受破坏 。
三、制定、申报房屋大 、中、小修计划和组织实施方案，审核施工预结算书，抓好现场质量控制和项目竣工验收工作。
四、严格按照省 、市住宅小区竣工综合验收移交办法的规定 ，参与公司系统接管住宅小区物业工作，杜绝未经验收合格的房屋投入使用，系统接管设计 、施工、竣工验收、使用移交等环节的档案资料。
五 、完善 、修订住宅小区管理制度、本部门工作制度和岗位职责，系统收集 ，整理管理档案，定期移交给档案室 。
六 、参照物价部门制定的收费项目标准，根据本住宅小区管理的实际情况，制定收费标准，经业主大会批准后严格执行。按时向业主收取各项管理服务费、商业铺面租金及委托代收的其它费用。
七、对违反住宅小区物业使用规定、违章装修，违反各项管理制度的行为及时制止，并进行有效处罚。
八、通过业主大会，组织楼长会议和其它社区活动 ，广泛宣传法规 、政策和各项管理制度 ，培养住户爱区、护区的自觉行为 ，密切与住户的关系 。
九 、配合其它职能部门开展专项服务工作，通过巡逻，走访、回访住户，监督服务质量，反馈到职能部门和公司领导。
物业公司社区文化部工作制度
一、社区文化工作在公司经理直接领导下 ，由社区文化部文化部经理负责日常工作。
二、每年年初由公司会同社区文化部编制年度社区文化工作计划 ，内容包括：全年活动安排和计划，经费的筹措与使用，人员组织等。
三 、公司从管理费及经营收益中拨出专款用于社区文化建设，并通过文化活动提高小区的知名度 ，吸引企业赞助 、投资群众文化事业。
四 、每年召开两次社区文化工作会议，总结经验 ，表彰先进，布置下阶段任务，明确活动内容和主题。
五 、提供场地和经费，支持小区内成立各种文化活动团体，发现培养骨干，充分利用群众力量开展活动。
六、管理好各种室内外活动场地和设施，做到物尽其用，精心养护 ，合理收费 。
七 、搞好社区公共关系工作，利用各种媒体广泛宣传，树立高尚文明住宅小区的形象。
物业公司工程维修部工作制度
工程维修部是公司承担小区物业专业维修的业务部门，下设电工、水工班和木瓦班、采暖班，接受公司经理和值班经理的领导，具体工作职责如下 。
一、开设供水 、供电、供气表后日常维修及表前零修业务，协助供水 、供电、供气部门对表前管道、配电房、水泵房和液化气分供站进行定期检修和大 、中、小型修理，保证正常供应。
二、开展房屋(包括主体、天面、楼梯及扶手) 、公共设施 、道路、三车保管站(场)的日常养护维修、组织实施公司批准的大 、中、小修计划和改建 、扩建计划。
三 、 开展机电设备 、消防设施 、防盗设施和公司器材的日常保养和定期检修工作；路灯、庭院灯即坏即修。
四、开展住宅小区排水、排污系统定期清理疏通工作。
五、经常巡视住宅小区，熟悉公用设施、设备的种类 、分布、安全要求；熟悉地上地下管线分布、走向、位置及养护办法；掌握使用状况，发现有损坏 、跑冒不正常情况及时修理 ，业主、住户、商铺私搭乱改管线 、超负荷用电等安全隐患 。
六、严格按照公司经理核准项目和标准向业主 、住户收取维修服务费 ，出具收据 ，及时上交财务。
七、建立房屋及重要设施的维修保养档案，定期移交档案室。
物业公司园林绿化部工作制度
绿化是改善生态环境 、美化生活的一项重要工作，关系到小区的环境形象 ，直接反映了物业公司的管理水平，园林绿化部应高度重视这一项工作，严格遵守以下制度。
一 、严格按照国家和市政府规定 ，确保住宅小区绿化率达到35%以上 ，绿化覆盖率40%以上 ，绿化完好率90%以上，公司以此指标考核绿化队工作。
二 、积极培养各种花卉苗木，满足小区绿化的补植、更新和本公司用花需要，不断学习 、研究新技术，积极引进和培育品种。
三、根据季节、天气和花卉品种确定浇水量，选用不同淋水工具，种植幼苗孔花壶，中苗用粗孔壶，大的、木质化或草坪用胶管套水龙头。花木、草坪每周淋透水1次 ，草坪土壤湿度不少于5厘米 。注意节约用水 ，不用水时关紧水龙头，水龙头坏了应及时修理或更换。
四 、除草及时 ，保持草坪、花圃清洁。结合除草进行松土、施肥；施肥应贯彻"勤施""薄施"的原则，避免肥料浓度高造成肥害。
①花木每季度除草、松土1次，并结合施肥，视植株大小每株穴施复合肥2-4两，施后覆土淋水 。
②草坪经常修剪 ，草高度控制在5厘米以下，毎季度施肥1次，每亩施复合肥5-10公斤 ，施后淋水，或雨水后施用。
③绿篱在春 、秋毎季度修剪1次，剪后淋水施肥，折合毎亩施复合肥5-10公斤 。
五、发现病虫害要及时防治，不要让其蔓延扩大 。喷药时，农药要妥善保管 ，要按防治对象配置药剂，按规章做好防范工作，保证人畜花木安全 。在没有掌握适度的药剂浓度之前，要先行小量喷施实验后，才大量施用，既做到除病虫害又保证花木正常生长 。
六、台风前对花木要做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作 ；风后清除花木折断的干、枝，扶正培植倒斜的花木 。
七、培养员工的敬业精神，养成严格按操作规章施工的作风，加强业务培训 ，使员工成为一专多能的骨干力量 。
八 、爱护各种机械器具 ，使用时按操作规程，使用完后妥善保管，不经公司经理同意不得外借。
物业公司卫生保洁工作制度
为保持小区干净整洁 ，使住户享有优雅舒适的生活环境，结合住宅小区实际情况，特制订本制度。
一、卫生保洁员应热爱本职工作 ，培养良好的职业道德和敬业精神 ，不怕苦 、不怕脏 、不怕累 ，用汗水赢得社会尊重和承认。
二、严格执行公司制定的以下卫生保洁工作程序，按时完成各项任务，并按规定的质量标准检查验收。
每天清扫小区内行车道路两次，上下午各一次。
每天早上6:00～8:00清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。
每天清运垃圾两次，早8:00–9:00，中午2:00–3:00各一次。
高层每天5:00–7:00清运一次，电梯间、楼梯每周擦抺两遍 。
每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次 。
每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次，主要在垃圾桶、明沟、绿化槽 、排水、排污井等处 。
每季度疏通沙井一次 。
三、完成规定清扫任务后，应在区内认真巡查保洁，制止破坏环境的行为。
四 、业主、住户提出预约上门卫生保洁服务或报告管道堵塞时 ，必须在24小时内处理完毕 。
五、保洁员在当班时间发现不卫生现象时，应立即以清除，如工作量较大，应向领导报告 ，组织人员进行清扫。
六 、认真使用、保管各种清洁工具、机具 ，不得随意乱放 ，以免丢失、损坏 。有意损坏或丢失工具的，要照价赔偿。
七 、严格遵守劳动纪律，按时上 、下班，上班时不得无故离开工作岗位，不得无故旷工，请病，事假须得到上级批准。
八、注意仪容仪表，上班时应着工作服，配戴岗位证，不得穿拖鞋、短裤上岗 。
九、符合下列条件之一者，将酌情给予嘉奖、晋升。
（1）对搞好卫生保洁管理，提高服务质量有重大贡献者；
（2）在服务工作中，创造优异成绩者。
十、违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者，将按规定给予警告、停职直至开除的处理。
物业公司保安部工作制度
保安部在公司经理直接领导和属地派出所指导下，负责落实小区治安防范 、交通管理和防火防灾等安全措施。为保障业主、住户生命及其财产的安全 ，特制订本制度。
一、建立以优秀复员退伍军人为主的作风过硬的保安队伍 、交通管理队伍和兼职消防应急分队；组织由全体保安人员 、绿化人员、保洁人员为主的义务消防队。
二、配备巡逻车、保安警具、防暴防护装备和先进的无线通讯系统，提高突发事件处理能力。
三 、安装防盗、消防报警系统和自动监视系统 ，改造业主、住户防盗网，加装紧急逃生出口；业主 、住户室内安放泡沫、干粉灭火器并定期检查、维修。
四、聘请公安、武警、消防官兵进行法律、法规和职业道德教育及各项技能培训，举办治安、交通 、消防知识竞赛，提高队伍的业务知识水平和战斗力。
五、组织消防队员和业主、住户进行多层、高层楼宇实地消防 、急救和疏散演习 。
六、实行24小时全天候值班巡逻，消除各种不安全隐患，发现异常情况及时报告处理 。
七、广泛开展各种宣传活动 ，在全体居民普及消防知识和治安防范知识。通过板报、宣传栏和登门宣讲、示范灭火和逃生的应急程序 ，传授火警 、匪警发生时的应急措施和救护知识，教育群众"居安思危"，开展群防群治。
八、调解住户间的纠纷，协助处理住宅小区内各种违章行为，积极协助派出所有关户口管理、暂住人员管理和治安调查取证工作 。
物业公司保安人员工作制度
为加强防范，完成治安保卫工作 ，保障业主生命财产的安全，特制定保安员工作制度如下 ：
一、仔细查问外来人员情况，登记其姓名、身份、证件 、工作单位或住址 、被访人姓名、出入时间等。"三无"人员一律不得入内。
二、对装修及施工工人要凭证出入 ，无临时出入证者不得放入 ，禁止各种修补、买卖 、收旧等流动闲杂人员出入，不准装修擅自进入小区内找生意。
三、机动车辆驶入要登记其车牌号码、驶入原因等，驶出时要注意内装载物品，如有可疑要待查后方可放行。
四、对业主 、住户及来访人员均要以礼相待 、热情友好、不卑不亢，任何情况下均不得与住户吵嘴 ，发生纠纷时由公司处理。
五、严格遵守上下班时间及值班纪律，做到仪容严整，文明执勤。上班时间不得与他人闲谈、玩电子产品及其他与值班无关的事情。
六 、值班保安员要坚守好本职岗位，不得擅离职守。要与队友团结协助 、密切配合、相互照应，共同完成值班任务。正常情况巡逻，一次不能超过十五分钟，吃饭时轮流 ，不可两人同时离开 ，留守的队员应来回巡逻 ，加倍提高警惕。
七 、当班时要认真记录班上情况，认真登记来往人员 ，车辆情况 ，交班时要主动介绍本班情况，所配警器、登记本、坐椅、水壶、门匙等要点验清楚，如数交于下班队友。
八 、保安部领导要以身作则，言传身教，具有责任心及组织领导才干 ，每日最少查哨3次，每月向公司领导做一次工作汇报 。（物业管理圈）对每个队员工作表现做出评价以决定其奖惩。全体人员必须服保安部经理的领导 。
九、停车场岗哨时刻不能离开岗位 ，树立良好威严的治安形象，作好登记及升降栏杆，业主 、住户搬家或搬贵重、大件物品离开本住宅小区，要主动询问其情况 ，以防偷盗。
物业公司保安队治安执勤制度
一、叫岗 ：由带班员统一叫岗，在10分钟内到值班室。
二、交待任务 ：带班员对执勤人员集合、整队、整理服装、检查装具内容，明确任务，提出要求。
三、上岗：由带班员统一带队列队到各岗位。
四、换岗：保安员互相敬礼 ，交换位置后上班保安员尾随换岗人员后面行进，新上岗保安上岗 。
五、检查 ：在执勤过程中，当带班员检查到各哨位的保安员时，保安员应向带班员敬礼后汇报有无情况 ，带班员应向保安员还礼。
六、一个接一个的岗位换完列队回到值班室，由保安员向带班员汇报，带班员进行讲评，解除装具回宿舍，15分钟内巡逻一次，如在半小时内双方未见即可向友邻讯问或向值班室报警。
物业公司水、电机械设备维修、保养制度
一 、消防系统
（一）水泵每星期试运行一次，每次以不少于十分钟为宜。
（二）水泵轴承每季度加油一次（如无油杯的加黄油） ；电动机轴承每半年加油一次。
（三）每周检查一次闸阀 、止回阀、开关是否灵敏，密封是否良好 ，如有毛病应及时进行维修。
（四）供电、照明 、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。
（五）每周检查消防带一次，如发现有潮湿应及时进行凉晒 ，如有霉坏应及时更换，以利应急使用。
（六）灭火器的药应每年定期更换或补充一次。
（七）报警系统每星期检查一次是否灵敏。
（八）每周检查水泵接合器、消防栓是否完好 ，检查消防器材是否损坏丢失 。
二、供水系统
（一）水泵每周轮换运行。
（二）水泵轴承每季度加油一次；电动机轴承每年加油一次（没有油杯的加黄油）。
（三）每周检查闸阀 、止回阀、开关是否灵敏、密封 ，是否良好 。
（四）水泵每半年保养一次，对磨损零件及时进行更换。
（五）每年清洗水池两次，时间为五、九月份。
（六）每月检查水表一次 ，发现有问题的应及时更换或修理 。
（七）水泵运行完好的质量指标 ：
1、连接部分要求螺丝 、垫圈、销子齐全完好，完整 ，紧固。每一个放水阀、星形环完好。
2、仪表方面，要求电流表、电压表、压力表齐全准确 。
3 、出水闸门、逆止阀、进水闸门齐全完好，盘根密封良好 ，合乎要求。
4、泵体各部分连接严密，不漏水 。
5、油圈齐全 ，油质合格，油量适中 ，不漏油 。
6 、轴承温度不得超过60～65℃ ，运转不得有异常震动。
7 、电机温升不超过铭牌规定 ，绝缘电阻要符合要求。
8 、过流及欠压保护齐全。
9、接线齐全 ，导电良好，接地合格。
10 、设备无油垢 、无积尘 、机房无积水、无杂物 、工具、材料配件存放整齐 ，油料要加盖。
11 、有技术档案，供 、排水图。
三、供电系统
（1）检查变压器的油量位置是否适当。
（2）所有计量仪表的测量读数及指示灯 、信号灯装置等是否工作正常。
（3）运行中的开关、母线 、接头等一切载流导体 ，有无跳火 、冒烟、烧焦、发热 、变色等现象 。
（4）变压器在运行中应监视：
1、电流、电压的测量读数。
2、声音是否正常 。
3、油面温升有无超允许范围。
4、油面指示计的油色有无异变 。
5、连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换。
6 、箱壳有无漏油现象。
7、金属外壳的接地线是否合格 。
（5）运行中的变压器绝缘油 ，每年应作一次简单化试验 。
（6）检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。
（7）配电室应做好通风和降温工作，一般室内温度不能超40度为宜 。
（8）配电室每星期吸尘一次，保持室内清洁 、干净。
（9）各开关要标明控制供电范围 ，以利工作。每星期检查一次各主开关接触是否良好。
（10）每月检查电表一次 ，发现有问题的应及时处理 。
（11）公共照明及其它开关的维修更换。
（12）湿式变压运行完好，符合质量标准 ：
1、螺栓 、吊环 、密封垫齐全、完整、紧固。
2、油质合格，油量适当，油标完整、清晰，油门耐压合乎要求 ，油门压试验，记录有效期为一年，压、强度油标完整、清晰 。
3、通气孔不堵塞 、有护圈、放油孔不漏油，有护铁。
4、接地线整齐、连接紧固、导电良好。
5、油箱各部位不渗油 ，无严重变形，散热管不堵塞，温升不超过铭牌规定。
6、高压侧绝缘电阻不低于250兆欧，低压则不低于35兆欧。
7、变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。
8 、无积尘、无积水、无油污、无淋水 ，周围清洁，无杂物。
9、有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。
（13）干式变压器运行完好质量标准 ：
1、螺丝、垫圈线阻齐全、完整、紧固 、密封良好。
2、接线紧固 、齐全、导电良好，合乎防爆要求红绝缘电阻良好 。
3、外壳接地良好 。
4 、外壳托架无严重变形无锈蚀。
5 、壳内清洁无积水、壳外无积垢 、无污泥 。
6、有检查记录。
（14）柴油机：
1、每月试运行柴油机二次，时间30分钟。
2 、每月清刷加油一次。
3、每年进行保养一次。
4、每部柴油机一般应保持足够载机五个小时的用油。油箱应每年清理一次，以保持油质纯净。
物业公司器械设备管理制度
电视监控器 、火情监测仪及其它报警设备，是保证安全、维护治安的武器，使用其工具器械的人员必须严格遵守以下管理制度 。
一 、火情监控、电视监测设备属公共财产，治安人员操作时 ，必须严格按操作规程科学使用 ，不得违章，严防他人动用或转借他人使用。
二、对讲机只供执勤人员执勤使用，严禁用作其它用途，特殊情况须经批准。
三 、未经批准不得将对讲机带出区外 ，确属需要须报经主管人员批准。
四 、对讲机不得乱扭 、乱调、乱拆除。
五、电视录像监控，不得乱录、乱调、乱扭 。
六、凡违章操作私自乱动损坏设施零件、机器者，当事人应负全部或部分经济损失并给予一定的行政处罚。
